用語集：分筆／地積更正／表題登記…を一気に理解

不動産の「表示に関する登記」や境界・測量の場面で頻出する用語を、実務の流れに沿ってやさしく解説します。関連サービスページへもすぐ飛べるよう内部リンクをまとめました。

分筆登記

ひとつの土地（1筆）を用途や売買、相続の都合に合わせて複数に分ける登記です。

区画を設計し、測量で新しい筆界線と面積を確定し、登記記録を分けます。

• よくある場面：一部を売る／相続で持分を分ける／開発や建築計画に合わせる
• 事前に必要：近隣立会い、境界確定測量、図面作成

関連：分筆登記

合筆登記

隣り合う複数の土地を一つにまとめる登記です。

地番が整理され管理がしやすくなります。接する土地であることなどの要件が必要です。

関連：合筆登記

地積更正登記

登記記録の面積（地積）が実際の面積と違う場合に、測量に基づいて正しい面積へ直す登記です。

売買・融資・相続での齟齬を防ぎます。

• きっかけ：実測で面積が違う／古い測量図しかない
• 流れ：資料調査 → 測量 → 立会い → 図面作成 → 申請

関連：地積更正登記

地目変更登記

実際の土地の使い方（地目）が変わったときに、登記記録を現況に合わせる登記です。

例：雑種地 → 宅地、畑 → 宅地 など。

• 注意点：農地転用の許可が必要な場合あり（行政手続）

関連：地目変更登記

建物表題登記

新築後に建物の所在・構造・床面積などを初めて登記簿へ記録する手続き。

原則完成後1か月以内に申請が必要です。

関連：建物表題登記

建物表題変更登記

増築・用途変更・屋根材の変更などで建物の形状や構造が変わったときに、表題部の記載を最新化する登記です。

関連：建物表題部変更登記

建物滅失登記

建物を解体・滅失したときに、登記簿から建物の記録を抹消する登記です。

残したままだと不動産取引で支障が出ることがあります。

関連：建物滅失登記

現況測量

敷地の現況（建物位置、塀、道路、地物、面積）を把握するための測量。

建築計画・融資審査・相続の下準備で使われます。
※隣地との境界立会を行わないため、実際の境界や面積と異なることがあります。

関連：現況測量

確定測量（境界確定）

資料調査・測量・隣接所有者の立会いを経て、筆界を相互に確認し、図面と座標で明確化する測量。

売買・分筆・地積更正の前提となります。

• 成果物：境界確定測量図、境界確認書、座標一覧

関連：確定測量

境界標（杭・鋲・金属標）

筆界点を示す物理的マーカー。

コンクリート杭、金属鋲、金属標、プラ杭など。

確定測量後に適切な位置へ設置し、将来の復元とトラブル予防に役立ちます。

公図

法務局で管理される地番の位置関係図。資料調査のベースとして用います。

地積測量図

登記手続（分筆・地積更正など）で法務局に備え付けられる測量図。

境界点の座標値・寸法・求積などが記載され、面積の根拠となります。

実測面積と登記面積

実測面積は最新の測量結果、登記面積は登記記録上の地積。

古い測量の精度差でズレが生じることがあり、売買・融資では一致が求められる場面が多くあります。

その際は地積更正登記で整合を図ります。

関連：土地の測量 ／ 土地の登記

筆（ふで）・地番

土地の単位が「筆」で、各筆に割り当てられた番号が「地番」です。

住居表示の番地とは異なるため、調査や申請では地番の特定が出発点になります。

官民境界・官民査定

道路・水路などの公有地（官）と民有地（民）の境界。

公的機関と協議・確認（査定）を行い、境界を確定します。

道路後退（セットバック）判断にも直結する重要工程です。

関連：土地の測量

よくある「用語の組み合わせ」

• 売買前：確定測量 → 必要に応じて 分筆登記／地積更正登記
• 相続整理：確定測量 → 分筆登記 → 登記名義の承継（別専門）
• 新築時：現況測量 → 建物表題登記
• 増築・用途変更：建物表題変更登記
• 解体後：建物滅失登記
• 用途転換：地目変更登記

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関連ページ： 土地の登記 ／ 建物の登記 ／ 土地の測量 ／ 土地家屋調査士とは

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