登記面積と実測面積が違うのはなぜ？
yoshiaki登記記録に載っている「地積（面積）」と、現地で測量して出てきた「実測面積」が合わない――不動産の売買や融資、相続の場面でよくあるお悩みです。本記事では、一般の方向けにズレが生じる主な理由と、取るべき手順をわかりやすく解説します。
結論：ズレの多くは「測り方・時代・境界の前提」の違い
登記面積は、ある時点の測量結果をもとに作成・公開されている数字です。一方の実測面積は、現在の技術・手順で測り直した結果。むかしの測量方法や精度、端数処理、そして前提にしている境界点が異なれば、数値が一致しないのは自然なことです。
理由① むかしの測量と今の測量では「精度」が違う
登記に載る面積の由来は、地域や時期でさまざまです。たとえば次のようなケースがあります。
- 地租改正・旧土地区画整理・土地区画整理など、歴史的事業由来の測量
- 国土調査（地籍調査）による測量
- 民間の分筆等の手続きで個別に行った測量
古い測量では紙図面の縮尺読取や簡便な計算法を使い、さらに斜面地の影響や測距機器の性能差もありました。現在のトータルステーションやGNSS（衛星測位）を活用した測量に比べると、誤差が大きくなりやすいのが一般的です。
理由② 「精度区分」や許容誤差の存在
公的な調査（例：国土調査）では、地域の状況に応じて精度の等級が定められています。市街地ではおおむね1㎡前後、山林・原野などではおおむね10㎡前後の面積誤差が許容される区分が用いられることもあります。つまり、ゼロ誤差を前提にしていないのです。
理由③ 表示の「端数処理」
登記記録の面積は平方メートルで表示されますが、計算の過程で端数の丸め・切捨てが行われます。よって実測の合計値と登記の表示値がピタリ合わないことがあります。
理由④ 境界点の喪失・復元による違い
面積は境界線の内側を計算した結果です。杭の亡失や図面の不足があると、公図・地積測量図・関係者の立会いなどから境界点を復元します。この復元位置が過去とわずかに異なれば、面積も当然変わります。
どれくらい違えば問題？実務の体感目安
- 数㎡以内の差（100～200㎡規模の宅地）：許容誤差・端数処理の範囲であることが多い
- 数％規模の差：境界の復元や古い測量の影響が疑われるため、図面・資料の精査を
- 二桁％の差：測量方法・境界前提の見直し、確定測量や関連登記の検討を推奨
差が出たときの手順（おすすめの進め方）
- 資料チェック：登記簿、公図、地積測量図、過去の分筆図・境界確認書を収集。
- 現地の状況確認：境界標（杭・鋲・プレート等）の有無、復元の手がかりを確認。
- 必要に応じて確定測量：隣接地の立会いを経て境界を確定し、面積を明確化。
- 面積の修正が必要なら：差が大きく、登記の数字を正したいときは地積更正登記を検討。
- 売買・融資は説明資料を整える：測量成果・境界同意の書面を添えてリスクを低減。
よくある質問
Q. 登記面積と実測面積、どちらが「正しい」？
どちらもそれぞれの前提に基づく数字です。取引・建築・融資などこれからの基準にするなら、最新の手順で境界を確認した実測（確定測量）を用いるのが安全です。
Q. 差が出たら必ず登記を直さなければいけない？
必ずしも直す必要はありません。ただし差が大きく、将来のトラブルや評価に影響する場合は、地積更正登記で正しておくと安心です。費用・期間は状況により異なります。
Q. どのくらいの差で相談すべき？
宅地で面積の1～3％以上の差が出たら専門家へ。古い図面しかない・杭がない場合も早めの相談がおすすめです。
まずは無料相談で「差の理由」を特定しましょう
当事務所では、資料確認から現地の簡易確認までの初回相談を無料で承っています。測量ページやお問い合わせからお気軽にご連絡ください。
ご相談・対応エリア
タケキヨ測量登記事務所は境界確定／表題・滅失登記／地積更正・地目変更／現況・確定測量などの業務を対応している千葉県船橋市の土地家屋調査士事務所です。相続や売買、建築前の境界の不明確さや不動産登記でお困りならご相談ください。
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※本記事は一般的な解説です。個別案件は前提条件により結論が異なります。実務判断は専門家にご相談ください。
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