共有名義の土地・建物｜「共有者の一人だけ」で申請できる登記・できない登記

共有名義の不動産で「登記は誰が出すの？」はよくあるお悩み。

結論から言うと、表示に関する主要な登記は共有者の一人から申請できます。この記事では、一般の方向けにやさしく整理します。

先に結論（要点まとめ）

• 共有者の一人だけで申請できる登記：土地・建物の表題登記、地積更正登記（面積の正し直し）、建物の増築による表題変更登記、建物滅失登記（取り壊し）。
• 原則は共有者全員の同意・関与が必要な登記：土地の分筆登記（一つの土地を複数に分ける）。
• 分筆以外が「一人で出せる」理由：これらは権利の移転ではなく、現況（物理的な状態）を正しく公示する作業だから。
• 分筆が「一人では出せない」理由：土地の区画・筆の形を新しく作る創設的な登記で、共有者全員に影響するため。

共有者の一人から申請できる登記

1. 土地・建物の表題登記

未登記の土地や新築した建物を、はじめて登記簿に載せる手続き。
共有名義の場合でも、代表して一人が申請可能です（他の共有者の情報は登記には反映されます）。

2. 地積更正登記（面積が違うとき）

測量の結果、登記面積と実測が合わないときに正す登記。売買・融資・境界トラブル予防で重要。
現況を正しくする趣旨なので、一人からの申請でOKです。

3. 建物の増築による表題変更登記

増築・用途変更・一部取壊し等で、建物の床面積や構造・種類が変わったときの変更登記。
これも現況の更新なので、一人で申請できます。

4. 建物滅失登記（解体したら）

建物を取り壊したら登記簿から建物を消す手続き。
共同所有でも、一人から申請可。固定資産税や将来の取引のためにも早めに。

共有者の一人では申請できない登記：土地の分筆

分筆登記は、一つの土地に新しい境界線を入れて複数の筆に分ける手続き。筆の形・数が変わり、共有者全員の持ち分・利用に関係するため、原則は全員の合意と関与が必要です。

よくある例

• 共有地の一部を売る（持分譲渡ではなく区画で譲りたい） → 先に分筆登記が必要。一人だけでは申請できません。
• 共有地の一部分だけ地目（畑→宅地など）を変えたい → 多くの場合、分筆＋地目変更登記の組み合わせ。分筆が絡むので原則は全員で。

進め方（かんたんフロー）

1. 目的を決める（現況の更新か、分けたいのか）。
2. 必要資料を確認（公図・地積測量図・建物図面、身分証など）。
3. 測量・現地確認（必要に応じて）。
4. 共有者の同意確認（分筆が絡むなら全員の合意形成）。
5. 登記申請（一人で可能な手続きは代表者が申請）。

※ 共有者と連絡が取りにくい、合意がまとまらないといった場合は、進め方が変わることがあります。専門家に早めにご相談ください。

よくある質問

Q1. 共有者の一人が勝手に登記を出しても大丈夫？

A. 上記の「一人で申請できる登記」に限れば問題ありません。内容は現況に合わせて正確に。

Q2. 分筆に協力してくれない共有者がいる…

A. 分筆は全員の合意が原則です。

Q3. 自分の持分だけ売るときは？

A. 持分の売買であれば分筆は不要です（ただし買主の使い勝手や融資上の課題が出ることがあります）。

チェックリスト（準備しておくとスムーズ）

• 共有者全員の氏名・連絡先
• 不動産の所在地が分かるもの（固定資産税通知、登記事項証明書など）
• 過去の図面・測量図（あれば）
• 工事の内容が分かる資料（増築・解体のとき）

迷ったら専門家へ

「どの登記が必要？」「一人で申請できる？」といったご相談は、状況を伺えば最短ルートをご提案できます。
共有名義ならではの合意形成も含めてサポートいたします。

ご相談・対応エリア

タケキヨ測量登記事務所は境界確定／表題・滅失登記／地積更正・地目変更／現況・確定測量などの業務を対応している千葉県船橋市の土地家屋調査士事務所です。相続や売買、建築前の境界の不明確さや不動産登記でお困りならご相談ください。

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※本記事は一般的な解説です。個別案件は前提条件により結論が異なります。実務判断は専門家にご相談ください。

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