金融機関の実測面積と登記面積が違う時の対処

融資審査の直前に「実測面積（現況）と登記面積が違う」と言われて慌てていませんか。

原因の切り分けと、金融機関・関係者への正しい説明資料づくり、必要に応じた登記の是正がポイントです。本稿では進め方を体系的に解説します。

なぜ面積が違うのか（典型原因）

• 測量基準の差：昔の測量と現行の座標・トータルステーション／GNSS測量の精度差。
• 図面の有無・品質：登記簿に「地積測量図」が無い／古い、公図ベースで概算記載のまま。
• 境界未確定：境界標喪失により実測ラインが変動。
• 分筆・合筆時の誤差累積：過去の手続で生じた微差の積み重ね。

金融機関は何を重視するか

評価の要点は「担保の範囲が明確か」「面積・境界に争いがないか」です。具体的には次のような資料・状況が求められることが多いです。

• 確定測量図（隣接立会い済・境界標設置済）
• 境界確認書（隣接地所有者の署名押印が揃っている）
• 実測面積の根拠（測量成果・観測記録・座標表）
• 登記との整合（必要に応じて地積更正登記・分筆登記の実施計画）

差異が小さく、争いも無い場合は「実測清算」で売買・融資を進めつつ、更正登記を後追いで求められるケースもあります。基準は金融機関により異なるため、事前確認が重要です。

ケース別の対処フロー

① 差は小さい／隣接と境界立会も得られる見込み

1. 測量
2. 隣接立会い → 境界標の復元・設置
3. 確定測量図・境界確認書を作成
4. 銀行へ成果物提出 → 必要に応じ地積更正登記申請

② 差が大きい／越境や官民境界が絡む

1. 資料精査（地積測量図・公図・道路台帳・里道水路台帳）
2. 官民境界協議（市区町村）
3. 確定測量 → 分筆登記・地積更正登記で整合化
4. 銀行へ進捗とスケジュールを逐次共有

銀行説明に有効な資料

• 現況測量図（縮尺・座標・面積）
• 確定測量図（立会者一覧・境界標一覧）
• 境界確認書の写し
• 官民境界協議記録（該当時）

実務の進め方（当事務所の流れ）

1. 無料ヒアリング：融資スケジュール・売買条件・図面有無を確認。
2. 資料収集：登記簿、公図、地積測量図、道路台帳など。
3. 現地測量：基準点設置→観測→計算→現況図作成。
4. 隣接立会い：境界標設置、境界確認書取得。
5. 成果提出：銀行・仲介・関係者に説明資料を共有。
6. 必要登記：地積更正登記／分筆登記を申請、完了後に関係者へ報告。

工期や費用は敷地形状・隣接件数・官民協議の有無で左右されます。まずは現況把握から着手すると、無駄がありません。

まずは無料相談で状況整理を

「どこから手を付けるべきか」「銀行へ何を出せば良いか」を最短ルートでご提案します。

ご相談・対応エリア

タケキヨ測量登記事務所は境界確定／表題・滅失登記／地積更正・地目変更／現況・確定測量などの業務を対応している千葉県船橋市の土地家屋調査士事務所です。相続や売買、建築前の境界の不明確さや不動産登記でお困りならご相談ください。

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