表示に関する登記と「登記申請義務」をわかりやすく解説

土地・建物の実際の姿（物理的現況）を正確に公示するのが「表示に関する登記」です。

本稿では、なぜ申請期限があるのか、どんなときに義務が生じるのか、期限を過ぎた場合の扱い、実務上の注意点までを一気に整理します。

表示に関する登記とは？

不動産登記記録のうち、権利関係ではなく物理的現況を公示する部分（表題部等）に関わる登記の総称です。

例：所在地・地番・地目・地積（面積）・家屋番号・種類・構造・床面積など。

新しく土地・建物が生じたとき、または現況に変化があったときに、速やかに登記記録へ反映させ、取引の安全・円滑化に資することが目的です。

なぜ「登記申請義務」があるの？

表示登記は、権利の客体である不動産の現況を正確に公示し、現地と登記記録の同一性を確保する仕組みです。

未登記の建物が存在したり、登記と現況が食い違ったりすると、取引の安全性が損なわれ、制度への信頼が低下します。

このため法は、一定の表示登記について所有者等に申請期限を課すとともに、遅滞時には登記官が申請を催告し、さらに過料の対象となり得る仕組みを置いています。

いつまでに申請する？（起算点の基本）

• 新たに土地が生じた／建物を新築したとき：原則として所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請。
• 土地・建物の物理的状況が変わったとき（地目変更、地積更正、合体・種類や構造・床面積の変更 等）：変更の日から1か月以内に変更の登記を申請。
• 滅失したとき（土地の滅失・建物の滅失）：滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請。

申請義務が課される主な表示登記

1. 土地の表題登記
2. 地目の変更登記
3. 土地の滅失登記
4. 建物の表題登記
5. 建物の表題部の変更登記（種類・構造・床面積 等）
6. 建物の滅失登記

これらは「現況の適正・迅速な公示」を図るため、期限内申請が義務付けられています。

期限を過ぎたらどうなる？

期限内に申請しない場合、登記官から申請を催告されることがあります。

正当な理由なく放置すれば、過料に処されることがあります。

いずれにせよ、気づいた時点で速やかに申請することが最善です。

実務ポイント（ミスを防ぐチェックリスト）

• 起算日の確定：引渡日・所有権取得日・完成日・滅失日・変更の発生日などを客観資料で把握。
• 先後関係：表題登記 →（必要に応じ）権利登記。書類の準備順もこの流れで。
• 未登記の把握：新築後の未登記・滅失未登記はトラブルの温床。早期に是正。
• 書類・現地：実地調査・写真・図面・確認済証や検査済証等、裏付け資料を整理。

よくある質問

Q. 誰が申請者になりますか？

A. 原則は所有者です

Q. 期限を過ぎてしまいました。どうすれば？

A. 直ちに必要書類を整えて申請してください。催告や過料の対象となり得ますが、速やかな是正が重要です。

まとめ

• 表示登記は現地と登記の一致を確保するための基盤。
• 新生（新たな土地・新築建物）・変更・滅失は1か月以内が原則。
• 迷ったら早めに専門家へ相談するのが最短ルート。

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