登記官の実地調査とは？いつ来る？何を確認される？協力義務と注意点

新築や増築、分筆・合筆、地目変更など「不動産の表示に関する登記」では、登記官が現地を確認すること（実地調査）があります。ここでは一般の方向けに、目的や流れ、確認内容、罰則までをやさしく解説します。

実地調査の目的

表示に関する登記は、土地・建物の物理的な現況（所在・地番、形状、構造、床面積など）を登記記録に正しく公開するための手続です。
そのため、書類だけでは判断しにくい点がある場合、登記官が現地で事実関係を確認します。誤りを未然に防ぎ、取引の安全と円滑さを保つことが目的です。

実地調査が実施されやすい場面

• 土地や建物の表題登記（はじめての登記）
• 増築・地目変更・分筆・合筆など、現況の変化がある登記
• 提出書類の内容と現況に差異が疑われるとき
• 境界や面積について追加の確認が必要なとき

書類と客観資料だけで十分に確認できる場合は、実地調査が省略されることもあります。

当日の流れ（イメージ）

1. 事前連絡：日時の調整が入るのが一般的です。
2. 調査時間帯：原則、日の出から日没までの時間帯に行われます。
3. 現地確認：土地の位置・地番、境界の状況、建物の外形や構造・床面積の基礎となる部分などを確認します。
4. 書類の提示・質問：関係書類の提示依頼や、所有者・申請関係人への質問が行われることがあります。登記官は身分証を携帯しています。

確認される主なポイント

• 土地：所在（地番）、形状の概況、境界標の有無や位置、隣接状況など
• 建物：所在地、外形・構造種別、階数、屋根・外壁の状況、床面積算定に関わる外周ラインなど
• 書類整合性：図面・測量成果・申請情報と現況が整合しているか

所有者の協力義務と罰則

表示に関する登記の申請人や関係者には、実地調査への協力義務があります。正当な理由なく検査を拒む・妨げる、虚偽の書類を出す、質問に答えない、といった行為には罰則（最大30万円以下の罰金）が科される場合があります。円滑に対応できるよう、次の準備をおすすめします。

事前準備チェックリスト

• 申請に使った図面・測量成果・建築確認図書などの所在を確認
• 建物の外周や境界付近に立入りできる状態の確保（材料の仮置きや雑草の除去など）
• 立ち会い者（所有者・代理人）の連絡体制を整える
• 境界標が見当たらない箇所は、分かる範囲の参考資料や経緯をまとめておく

トラブルを防ぐコツ

• 境界標の有無・状態を日頃から把握しておく
• 増改築の前後で図面・写真・工事範囲の資料を保管する
• 不明点は早めに専門家（土地家屋調査士）へ相談する

まとめ

登記官の実地調査は、登記記録に正確な現況を反映させ、安心安全な不動産取引を支えるためのプロセスです。事前準備と丁寧な対応で、手続きをスムーズに進めましょう。測量や図面の整備が必要なときは、当事務所までお気軽にご相談ください。

ご相談・対応エリア

タケキヨ測量登記事務所は表題・滅失登記／地積更正・地目変更／現況・確定測量などの業務を対応している千葉県船橋市の土地家屋調査士事務所です。相続や売買、建築前の境界の不明確さや不動産登記でお困りならご相談ください。

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※本記事は一般的な解説です。個別案件は前提条件により結論が異なります。実務判断は専門家にご相談ください。

※本記事は一般の方向けの情報提供です。専門用語の簡略化等により、厳密な法的記載・表現と異なる場合があります。

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